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王永刚:笔名 戌卓,律师/法律顾问,西北师范大学法学院。 不是想称孤道寡,而是相信灵魂永远只能独行。但在独行之中不拒绝同气相投、同声相应者相互的慰藉。

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街居制度浅析(封闭小区)——问题的产生  

2017-03-05 21:49:17|  分类: 实务 |  标签: |举报 |字号 订阅

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街居制度浅析(封闭小区)——问题的产生 - 戌卓 - 戌卓雅苑

 

 文/戌卓(王永刚)


居住心理与价值象征


费先生在《乡土中国》一书中一个新的概念——“差序格局”“差序格局”是费孝通先生《乡土中国》一书中一篇文章的标题,后来它成为一个非常著名的研究中国传统社会人际关系的本土化概念。在费先生之前,法国社会学家迪尔凯姆就曾用"有机团结"和"机械团结"两个概念区分传统社会和现代社会。费先生为更准确地区分中国传统社会和现代社会,提出了"差序格局"和"团体格局"概念,其中"差序格局"为是费先生的独创,并被国际社会学界所接受,是对中国社会关系具有强大概括力与解释力的为数极少的重要概念之一。的提出,是一大创举。在这种差序格局里,个人与他人的交往便是以“人伦”为基础的。但是这圈子如何伸展收缩都只局限于父系一方的范围内,这是中国传统父系社会的特点。社会群体上,家族是一个很显耀的社群,在乡土社会中扮演着极其重要的角色。家族从结构上包括家庭,最小的家庭也可以等于家族。它不但承担生育的功能,而且也担负着政治、经济、宗教等其它社会功能。作为社会学概念的社区,特指“聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体”,居民间往往有着密切的社会交往,有共同的意识和利益。今天的城市生活中,社区往往是以地缘关系为纽带,它不仅包括人们居住、生活的物质环境,还包括了社会环境和居民对周围环境的认同和归属,然而终究还是没有脱离乡土本性。

封闭小区小区建设和规划理念,以及公众对于该类居住环境的需求,体现了对于安全感的渴望。“修建藏身之所,就是要把四周围成墙,保护人类免受外界威胁,也就是把空间分割成若干部分,这也是建筑的第一个定义” [美]卡斯滕·哈里斯:《建筑的伦理功能》,申嘉、陈朝晖译,华夏出版社2001年,139页。封闭式的小区对于居住区的内外空间划分十分明显,一般都有围墙来界定小区内部的范围,并且对于小区人员进出管理十分严格。公众通过支付高昂的经济代价获得小区优良的物业服务,为自己提供一个安全、舒适、洁净的生活和工作、学习空间渐而演变成为一种身份性的象征。从目前已开发出售和正在建设中的楼盘可以明显看出:高档小区无论是住宅房屋构造本身,还是小区绿化、基础设施建设、小区管理、以及其他的日常生活和医疗所需的相关配套服务设施都十分健全。这种小区一般占地面积都非常大,小区内部楼宇稀疏,且小区总体区位条件在整个城市中较好,不论是整体印象还是具体适用体验,都与一般的小区有着云泥之差。当然,这样的小区在建成后的楼盘出售过程中,一般的售价都会高出同比其他一般小区好多,让很多普通百姓望楼却步,无法负担其高昂的经济成本,因此就会成为社会中高阶层收入群体的首选。久而久之,小区住宅在这样的背景下,所承载和发挥的的不仅仅是满足业主基本的生活所需,更重要的是逐渐演变和异化成为一种身份的象征。


物权观念与公共利益


小区之所以要封闭,一者是开发商通过支付高昂的对价受让的地,冠个小区的名字,其实是一个开发商的产品;二者便于物业管理,保护业主人身财产安全;三者与物权有密切关系,从《物权法》来说,所有在这个楼盘购买了房子的业主,都是该小区土地及设施的所有者

如之前所述,公众通过支付高昂的经济代价获得小区优良的物业服务,为自己提供一个安全、舒适、洁净的生活和工作、学习空间。购房的行为一方面是通过买卖合同的行为取得了买受房屋的所有权,根据我国《物权法》等相关法律的规定取得了小区中建筑物区分所有权,即对小区建筑物中自己专有部分的单独所以权、对共有部分的共有权以及因为共有关系而产生的管理权(成员权)。根据私权的排他性规则,就会出现权利垄断,由业主共同享有建筑区划内的道路、绿地等公共场所和公用设施的所有权。另一方面,购房行为也说明具有商品属性和物权观念。小区内的业主通过买卖合同,支付相应的价款履行了自己的付款义务,相应的就会取得相关物权。日常生活中最常见的取得物权的法律行为就是通过订立合同取得标的物的物权,基于此,在封闭小区的楼盘开发过程中业主的物权观念会不断加强,在某种程度上会与社会公共利益产生矛盾和对立。在一个城市相同建设开发的单位面积中,建造封闭小区的数量多少与社会其他公众的道路通行权的保障一般情况下是成反比例关系的。建造封闭小区的数量多,则势必会影响到单位建设面积内公共道路的建设用地,社会其他公众的道路通行权便受到响。

 

 

2016.12 兰州

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